Przyszłość Bytomia zapisana na mapie. Mieszkańcy mogą już konsultować projekt planu ogólnego miasta

Jak będzie rozwijał się Bytom w najbliższych latach? Gdzie powstaną nowe inwestycje mieszkaniowe, które tereny pozostaną zielone, a gdzie będzie można budować obiekty usługowe i gospodarcze? Odpowiedzi na te pytania ma dać projekt planu ogólnego Gminy Bytom, który właśnie został skierowany do konsultacji społecznych.

REKLAMA

To jeden z najważniejszych dokumentów planistycznych przygotowywanych obecnie przez samorząd. Choć dla wielu mieszkańców może brzmieć dość technicznie, jego zapisy będą miały realny wpływ na codzienne życie mieszkańców, wartość nieruchomości, możliwości inwestycyjne właścicieli gruntów oraz kierunki rozwoju całego miasta. Do 30 czerwca mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi i propozycje zmian. Już 10 czerwca odbędzie się również otwarte spotkanie informacyjne, podczas którego przedstawione zostaną najważniejsze założenia dokumentu.

Koniec studium, początek nowego systemu

Przygotowanie planów ogólnych to efekt reformy systemu planowania przestrzennego w Polsce. Wprowadzone przez ustawodawcę zmiany mają uporządkować sposób zarządzania przestrzenią w gminach oraz ograniczyć przypadkową i rozproszoną zabudowę. Dotychczas podstawowym dokumentem wyznaczającym kierunki rozwoju gmin było Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. W najbliższych latach zostanie ono jednak zastąpione przez plan ogólny. Różnica jest zasadnicza. Studium miało charakter dokumentu kierunkowego, natomiast plan ogólny stanie się aktem prawa miejscowego, którego zapisy będą wiążące przy podejmowaniu wielu decyzji dotyczących zagospodarowania przestrzeni. W praktyce oznacza to, że dokument będzie miał bezpośredni wpływ na możliwości inwestycyjne zarówno mieszkańców, jak i przedsiębiorców.

Dokument, który będzie decydował o nowych inwestycjach

Znaczenie planu ogólnego wynika przede wszystkim z jego funkcji. Po jego uchwaleniu każdy nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie musiał być zgodny z jego zapisami. To jednak nie wszystko. Plan ogólny stanie się również podstawą wydawania decyzji o warunkach zabudowy, popularnie nazywanych „wuzetkami”. Są one szczególnie istotne na terenach, dla których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Właśnie dlatego dokument budzi zainteresowanie właścicieli nieruchomości. To od jego zapisów będzie zależało, czy na danym terenie będzie można w przyszłości budować domy, obiekty usługowe czy prowadzić działalność gospodarczą. Jednocześnie nowe przepisy mają zapobiegać niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy oraz powstawaniu nowych osiedli w miejscach pozbawionych odpowiedniej infrastruktury technicznej i komunikacyjnej.

897 stref planistycznych na terenie miasta

Jednym z najbardziej rozbudowanych elementów projektu jest podział Bytomia na strefy planistyczne. W całym mieście wyznaczono ich aż 897. Strefy te określają podstawowe przeznaczenie terenów i wskazują, jakie funkcje powinny dominować na poszczególnych obszarach. Największą grupę stanowią strefy usługowe oraz gospodarcze, których łączna liczba przekracza 300. Znaczną część miasta zajmują również strefy zieleni i rekreacji, których wyznaczono około 150. Są one szczególnie istotne z punktu widzenia ochrony terenów zielonych, parków, lasów oraz obszarów przeznaczonych do wypoczynku mieszkańców. Projekt obejmuje także około 100 stref komunikacyjnych związanych z istniejącą i planowaną infrastrukturą transportową, 72 strefy otwarte oraz 28 stref infrastrukturalnych. Nazewnictwo oraz zakres tych stref nie są przypadkowe. Wynikają bezpośrednio z zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która przewiduje 13 rodzajów stref możliwych do stosowania przez samorządy.

Gminne standardy urbanistyczne – nowe zasady zabudowy

W planie znalazły się również tzw. gminne standardy urbanistyczne. Choć brzmią one bardzo formalnie, w rzeczywistości określają podstawowe parametry przyszłej zabudowy. To właśnie one wskazują między innymi maksymalną wysokość budynków, intensywność zabudowy czy dopuszczalny udział powierzchni zabudowanej na działce. Dzięki temu możliwe będzie zachowanie ładu przestrzennego i dostosowanie nowych inwestycji do charakteru poszczególnych części miasta. W praktyce oznacza to, że nowe budynki będą musiały odpowiadać określonym standardom urbanistycznym, co ma zapobiegać powstawaniu przypadkowej i nieuporządkowanej zabudowy.

Gdzie będzie można uzyskać warunki zabudowy?

Szczególnie ważnym elementem dokumentu jest wyznaczenie tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy. To właśnie na tych terenach możliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji realizowanych poza obszarami objętymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jak podkreślają autorzy projektu, rozwiązanie to ma pozwolić na racjonalne uzupełnianie istniejącej struktury miasta bez nadmiernego rozpraszania zabudowy. Warto przy tym pamiętać, że ponad 67 procent powierzchni Bytomia jest już objęte obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te zachowują swoją moc i nadal będą podstawą wydawania pozwoleń na budowę. Co istotne, przepisy nie pozwoliły gminie na wyznaczenie nowych terenów mieszkaniowych wykraczających poza obszary już wcześniej przewidziane do zabudowy. Oznacza to, że plan ogólny nie otwiera nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe, lecz porządkuje i dostosowuje istniejące rozwiązania do nowych wymogów prawnych.

Historyczne centrum pod szczególną ochroną

Jednym z najbardziej interesujących elementów projektu jest wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej. Obejmuje on historyczne centrum Bytomia, rozwijające się od czasów średniowiecznej lokacji miasta. Obszar ten charakteryzuje się zwartą zabudową, dużą intensywnością wykorzystania przestrzeni oraz koncentracją funkcji mieszkaniowych, usługowych i administracyjnych. Według autorów projektu wyznaczenie strefy śródmiejskiej ma służyć zarówno ochronie historycznego układu urbanistycznego miasta, jak i wspieraniu dalszego rozwoju centrum. Nowe regulacje będą miały znaczenie nie tylko dla ochrony zabytków, ale również dla przyszłych inwestycji budowlanych. Dotyczy to między innymi wymagań związanych z nasłonecznieniem mieszkań czy dostępnością budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Mieszkańcy mogą zabrać głos

Konsultacje społeczne potrwają do 30 czerwca. Najbliższą okazją do poznania szczegółów projektu będzie otwarte spotkanie dla mieszkańców zaplanowane na 10 czerwca o godzinie 15.00 w sali 200 Urzędu Miejskiego przy ul. Parkowej 2. Dodatkowo 17 i 24 czerwca, również w sali 200, dyżury pełnić będzie projektant planu. W godzinach od 15.00 do 17.00 mieszkańcy będą mogli uzyskać szczegółowe informacje dotyczące konkretnych terenów, stref planistycznych oraz zapisów projektu. Projekt planu ogólnego Gminy Bytom jest dostępny w Biuletynie Informacji Publicznej. Władze miasta zachęcają mieszkańców do zapoznania się z dokumentem i aktywnego udziału w konsultacjach, ponieważ decyzje podejmowane dziś będą miały wpływ na wygląd i rozwój Bytomia przez wiele kolejnych lat.